計算方法と根拠
手取りの考え方
手元に残るお金は、売却価格から、仲介手数料・売買契約書の印紙税・そのほかの譲渡費用・譲渡所得の税金・ローンの残債を引いた額です。取得費は過去に支払った費用なので、手取りからは引きません(税金の計算にだけ使います)。
譲渡所得の税金
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用(仲介手数料・印紙代など)を引いた額です。取得費が分からない場合や、実際の取得費が売却価格の 5% 未満の場合は、5% を取得費にできます。譲渡した年の 1 月 1 日に所有期間が 5 年を超えれば長期で、所得税 15%・住民税 5% と所得税額の 2.1% の復興特別所得税(合わせて 20.315%)、5 年以下は短期で、所得税 30%・住民税 9% と復興特別所得税(合わせて 39.63%)がかかります(国税庁)。
3,000 万円の特別控除
居住用財産(マイホーム)を売った場合は、譲渡所得から最高 3,000 万円を控除できる特例があります。所有期間は問われず、確定申告が必要です(国税庁 No.3302)。
計算の例
売却価格 4,000 万円、取得費 3,000 万円(長期、特例なし)の場合、仲介手数料の上限は 1,386,000円、印紙税は 10,000円 で、譲渡所得は 8,604,000円 です。税金の合計は 1,747,902円、手元に残るお金は 36,856,098円 になります。
使っている式
| 名前 | やっていること | 式 |
|---|---|---|
| 200 万円以下の部分の報酬 | 売買代金のうち 200 万円以下の部分 × 5% です。 | f1 = min(price, lim1) * pr1 / 100 |
| 200 万円超 400 万円以下の部分の報酬 | 売買代金のうち 200 万円を超え 400 万円以下の部分 × 4% です。 | f2 = max(0, min(price, lim2) - lim1) * pr2 / 100 |
| 400 万円超の部分の報酬 | 売買代金のうち 400 万円を超える部分 × 3% です。 | f3 = max(0, price - lim2) * pr3 / 100 |
| 仲介手数料の上限(消費税等相当額を除く) | 3 つの部分の合計です。 | feeEx = f1 + f2 + f3 |
| 仲介手数料の上限(消費税等相当額を含む) | 合計に消費税等相当額(10%)を加えた額です。1 円未満は切り捨てます。 | fee = floor(round(feeEx * (100 + taxr) / 100, 4), 0) |
| 売却で使う仲介手数料 | 「上限額で計算する」なら上限額、「実際の金額を入れる」なら入れた額です。 | feeUse = if(feeMode == 1, fee, feeIn) |
| 売買契約書の印紙税(軽減後) | 売却価格が入る区分の、軽減措置後の税額です(令和9年3月31日までに作成される契約書)。 | stamp = if(price <= sT1, sP1, if(price <= sT2, sP2, if(price <= sT3, sP3, if(price <= sT4, sP4, if(price <= sT5, sP5, if(price <= sT6, sP6, if(price <= sT7, sP7, if(price <= sT8, sP8, if(price <= sT9, sP9, if(price <= sT10, sP10, if(price <= sT11, sP11, sPtop))))))))))) |
| 取得費(概算の取得費との高いほう) | 実際の取得費と、売却価格の 5% のうち大きいほうです。取得費が分からない、または 5% 未満のときは 5% を使えます。 | acqEff = max(acq, price * est / 100) |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、売買契約書の印紙税、そのほかの譲渡費用の合計です。 | cost = feeUse + stamp + other |
| 譲渡所得(特別控除の前) | 売却価格から、取得費と譲渡費用を引いた額です。マイナスのときは税金はかかりません(損益通算などは含みません)。 | gain = price - acqEff - cost |
| 特別控除の額 | 3,000 万円特別控除を使う場合は、譲渡所得と 3,000 万円のうち小さいほうです。 | ded = if(spec == 1, min(max(gain, 0), spCapTax), 0) |
| 課税譲渡所得金額 | 譲渡所得から特別控除を引いた額です。 | taxable = max(0, gain - ded) |
| 所得税 | 課税譲渡所得金額に所得税率(長期 15%・短期 30%)をかけた額です。 | incTax = taxable * if(per == 1, ltI, stI) / 100 |
| 復興特別所得税 | 所得税額に 2.1% をかけた額です。 | reconTax = incTax * recon / 100 |
| 住民税 | 課税譲渡所得金額に住民税率(長期 5%・短期 9%)をかけた額です。 | resTax = taxable * if(per == 1, ltR, stR) / 100 |
| 税金の合計 | 所得税・復興特別所得税・住民税の合計です。円未満は切り捨てます。 | tax = floor(round(incTax + reconTax + resTax, 4), 0) |
| 手元に残るお金(目安)(結果) | 売却価格から、仲介手数料・印紙税・そのほかの譲渡費用・税金・ローン残債を引いた額です。 | price - feeUse - stamp - other - tax - loan |
| 譲渡所得にかかる税金の合計(結果) | 所得税・復興特別所得税・住民税の合計の目安です。 | tax |
| 譲渡所得(特別控除の前)(結果) | 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用です。 | gain |
| 課税譲渡所得金額(結果) | 特別控除を引いたあとの、税金のもとになる額です。 | taxable |
| 仲介手数料(結果) | 手取りの計算に使った仲介手数料(税込)です。 | feeUse |
| 売買契約書の印紙税(結果) | 売買契約書に貼る収入印紙の金額(軽減後)です。 | stamp |
式の記法: + - * / ^(べき乗)、かっこ、min / max / round / ceil / floor / pow / abs / sqrt、if(条件, 真のとき, 偽のとき)。round(x, 桁) は四捨五入、ceil は切り上げ、floor は切り捨てです。
設定値(定数)と出典
入力できる範囲
| 項目 | 範囲 | 初期値 |
|---|---|---|
| 売却価格(消費税等相当額を除く) | 0〜10,000,000,000円 | 40,000,000円 |
| 取得費 | 0〜10,000,000,000円 | 30,000,000円 |
| 仲介手数料 | 上限額で計算する / 実際の金額を入れる | 上限額で計算する |
| 仲介手数料の実際の金額(税込) | 0〜1,000,000,000円 | 0円 |
| そのほかの譲渡費用 | 0〜1,000,000,000円 | 0円 |
| 所有期間(譲渡した年の 1 月 1 日現在) | 5 年を超える(長期譲渡所得) / 5 年以下(短期譲渡所得) | 5 年を超える(長期譲渡所得) |
| 居住用財産の 3,000 万円特別控除 | 使わない / 使う(マイホームを売るなど、要件を満たす場合) | 使わない |
| 住宅ローンなどの残りの借入(売却代金から返す額) | 0〜10,000,000,000円 | 0円 |
結果は、同じ条件なら本サイトのどのページでも同じ数字になります(ページの数字も、計算ツールも同じ計算の仕組みで出しています)。
ご利用にあたって
- 長期・短期の税率、居住用財産の 3,000 万円特別控除、概算取得費 5% の一般的な場合の目安です。所有期間 10 年超の居住用財産の軽減税率、買換え・交換の特例、相続した空き家の特例、損益通算・繰越控除は含まれません。
- 取得費の建物の減価償却、資本的支出の判定、特別控除の要件(居住の実態、特別の関係者への売却でないこと、前年・前々年の特例の不適用など)の判断は含まれません。
- 住民税や復興特別所得税の細かな端数処理、ほかの所得との関係は含まれません。実際の税額は確定申告・住民税の通知でご確認ください。
- 仲介手数料の上限は国土交通省の告示にもとづく税込の額で、実際の金額は業者との契約で決まります。税務上の判断の代わりにはなりません。具体的な事案は、税務署や税理士にご確認ください。